Calculadora de incremento de arriendo 2026 en Colombia

Para vivienda urbana, el incremento máximo en 2026 es del 5,10 %. Es el IPC del año 2025 certificado por el DANE, y la Ley 820 de 2003 lo fija como tope: el arrendador puede subir menos, o no subir, pero nunca más.

El porcentaje cambia cada año porque depende de la inflación del año anterior. Esta es la referencia de los últimos reajustes:

Para local comercial no existe un porcentaje legal. Muchos contratos usan el IPC o el IPC más unos puntos, pero lo que manda es la cláusula de reajuste que firmaron las partes.

La fórmula es simple: el canon actual se multiplica por el porcentaje y el resultado se suma al canon.

Nuevo canon = canon actual × (1 + IPC ÷ 100)

Con un arriendo de $1.000.000 y un IPC del 5,10 %, el aumento es de $51.000 y el nuevo canon queda en $1.051.000 al mes.

El reajuste se aplica sobre el canon, no sobre la cuota de administración ni los servicios públicos, que se rigen por sus propias reglas. Si el contrato dice que la administración está incluida en el canon, revisa cómo quedó redactada la cláusula antes de aplicar el porcentaje al total.

Según el artículo 20 de la Ley 820 de 2003, el arrendador puede reajustar el canon cada 12 meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio. Tres consecuencias prácticas:

1. No es automático en enero. Los 12 meses se cuentan desde el inicio del contrato o desde el último reajuste. Un contrato firmado en junio se reajusta en junio.
2. El IPC que aplica es el del año anterior a la fecha del reajuste. Si los 12 meses se cumplen en 2026, aplica el IPC de 2025.
3. Debe avisarse por escrito. El arrendador informa el nuevo valor y la fecha desde la que rige, por servicio postal autorizado o por el mecanismo de notificación pactado en el contrato.

Si el contrato se renovó o prorrogó sin cambiar el canon, el conteo de los 12 meses sigue corriendo desde el último precio vigente.

Si tienes que enviar el aviso o acabas de recibir uno, lo revisamos contigo.

El arrendamiento de local comercial se rige por el Código de Comercio (artículos 518 a 524) y por las reglas generales del Código Civil, no por la Ley 820. Por eso no hay tope del IPC: el incremento es el que pactaron las partes en el contrato.

• Si el contrato fija una fórmula (IPC, IPC más puntos, un porcentaje fijo), esa es la que aplica, aunque supere la inflación.
• Si el contrato guarda silencio, el arrendador no puede imponer un aumento de forma unilateral: debe acordarse con el arrendatario.
• Al vencimiento, el arrendatario que lleva 2 años o más con el mismo establecimiento tiene derecho a la renovación (artículo 518). Las diferencias sobre el nuevo canon se resuelven con peritos (artículo 519).

Usa el modo Local comercial de la calculadora con el porcentaje de tu contrato. Si no lo tienes claro, revisa la cláusula de reajuste antes de aceptar o exigir un aumento.

¿Vas a firmar o renovar el contrato de un local? Revisamos la cláusula de reajuste antes de que firmes.

En vivienda urbana el exceso no es exigible. El arrendatario puede pagar el canon con el reajuste legal y solicitar por escrito la corrección. Guarda copia de la comunicación y de los comprobantes de pago.

Hay un segundo límite que pocos revisan: según el artículo 18 de la Ley 820, el canon no puede superar el 1 % del valor comercial del inmueble, y ese valor no puede exceder el doble del avalúo catastral. La calculadora te permite verificarlo si conoces el valor del inmueble.

La Ley 820 asigna la inspección y vigilancia a las alcaldías y prevé multas para el arrendador que cobre por encima de los topes. Antes de llegar ahí, una comunicación bien fundamentada suele resolver el desacuerdo.

Si te llegó un aumento que no cuadra, te ayudamos a redactar la reclamación.

• Ley 820 de 2003, régimen de arrendamiento de vivienda urbana (artículos 18 y 20).
• Código de Comercio, Decreto 410 de 1971, artículos 518 a 524.
• DANE, Índice de Precios al Consumidor, variación anual certificada cada enero.